Calculateur de capacité d’emprunt immobilier
Simulez votre capacité d’emprunt immobilier avec mensualité maximale, montant du prêt, budget d’achat, intérêts et scénarios de taux.
Ce choix s’applique à tous les calculateurs, sans conversion des montants.
Votre capacité d’emprunt
Ajustez vos revenus, vos dettes et les hypothèses du crédit : le budget est recalculé instantanément.
Répartition du budget mensuel
-Taux d’endettement maximal
Nouveau prêt-
Dettes existantes-
Autres coûts logement-
Revenu disponible-
Sensibilité au taux et à la durée
| Taux | Durée | Mensualité | Capacité d’emprunt | Budget d’achat |
|---|
Cet outil vous a-t-il été utile ?
Comment fonctionne cet outil ?
Ce calculateur estime un budget immobilier théorique à partir de vos revenus mensuels, des dettes déjà en cours, de l’apport, du taux, de la durée et d’un plafond de taux d’effort ajustable. Pour un scénario français, 35 % constitue le repère réglementaire HCSF de principe pour le crédit immobilier ; l’outil reste une simulation et ne reproduit pas l’analyse complète d’un établissement prêteur.
Le plafond mensuel de remboursement est obtenu en appliquant le taux d’endettement choisi aux revenus du foyer.
Les dettes existantes et les autres coûts de logement sont retranchés de ce plafond afin d’obtenir la mensualité disponible pour le nouveau prêt.
Le montant empruntable est calculé à partir de cette mensualité, du taux annuel et de la durée avec la formule d’un prêt amortissable à mensualités constantes.
L’apport est ajouté au montant du prêt pour donner un budget d’achat théorique. Le tableau de sensibilité montre ensuite l’effet d’un taux ou d’une durée différente.
Comment utiliser cet outil ?
Renseignez vos revenus
Utilisez des revenus mensuels cohérents avec ceux que vous souhaitez prendre comme référence.
Ajoutez vos engagements
Indiquez les mensualités de crédits existants et les autres coûts logement que vous voulez intégrer.
Définissez le financement
Saisissez l’apport, le taux annuel, la durée et le taux d’endettement de référence.
Comparez les scénarios
Lisez le budget maximal, le montant du prêt, la mensualité et le tableau de sensibilité.
Formules de la capacité d’emprunt
La mensualité maximale découle du taux d’endettement ; le montant du prêt s’en déduit par la formule d’un prêt amortissable à mensualités constantes.
Mensualité maximale du prêt
Mensualité maximale du prêt = Revenus mensuels du foyer × Taux d’endettement maximal ÷ 100 − Crédits et dettes mensuels existants − Autres coûts logement mensuels
Ramenée à zéro si les engagements existants dépassent déjà le plafond.
Montant maximal du prêt
Montant maximal du prêt = Mensualité maximale du prêt × (1 − (1 + t)^(−n)) ÷ t
t est le taux mensuel (taux annuel ÷ 12 ÷ 100) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12).
Budget d’achat maximal
Budget d’achat maximal = Montant maximal du prêt + Apport disponible
Les frais de notaire et de garantie sont à financer dans ce budget.
- R
- Revenus mensuels du foyer
- d
- Taux d’endettement maximal (%)
- D
- Crédits et dettes mensuels existants
- H
- Autres coûts logement mensuels
- M
- Mensualité maximale du prêt
- t
- Taux d’intérêt mensuel
- n
- Nombre de mensualités
- K
- Montant maximal du prêt
- A
- Apport disponible
L’assurance emprunteur n’est pas comprise dans la mensualité calculée ; intégrez-la dans les autres coûts logement si vous voulez en tenir compte.
Cas d'utilisation
Préparer un projet immobilier
Estimez une enveloppe d’achat avant de commencer vos recherches ou de prendre rendez-vous avec un courtier.
Comparer plusieurs durées
Mesurez l’effet d’un prêt plus court ou plus long sur la capacité d’emprunt et le coût total des intérêts.
Tester une hausse des taux
Visualisez immédiatement la baisse du montant empruntable lorsque le taux augmente.
Exemples
Capacité d’emprunt d’un foyer à 5 000 € par mois
35 % de 5 000 € = 1 750 € d’engagements possibles, moins 300 € de dettes existantes : 1 450 € de mensualité, soit 289 638,78 € empruntables sur 25 ans à 3,5 %, plus l’apport.
Entrée
Revenus mensuels du foyer : 5 000 € ; Crédits et dettes mensuels existants : 300 € ; Apport disponible : 30 000 € ; Taux d’intérêt annuel : 3,5 % ; Durée du prêt : 25 ans ; Taux d’endettement maximal : 35 %Résultat
Mensualité maximale du prêt : 1 450 € ; Montant maximal du prêt : 289 638,78 € ; Budget d’achat maximal : 319 638,78 € ; Intérêts totaux estimés : 145 361,22 €Conseils et bonnes pratiques
- Testez un taux légèrement supérieur à votre hypothèse centrale pour conserver une marge de sécurité.
- Ne confondez pas capacité d’emprunt et budget confortable : gardez un reste à vivre adapté à vos dépenses réelles.
- Si votre apport doit aussi couvrir frais d’acquisition ou travaux, ne l’ajoutez pas intégralement au prix du bien.
Sources et références
Questions fréquentes
Le résultat correspond-il à une offre de prêt ?
Non. Il s’agit d’une estimation mathématique. En France, le respect du plafond de taux d’effort ne crée aucun droit au crédit : la banque conserve son appréciation du dossier et peut retenir d’autres éléments selon les règles applicables.
Pourquoi soustraire les crédits existants ?
Parce qu’ils utilisent déjà une partie de la capacité mensuelle de remboursement. Les ignorer surestimerait le nouveau prêt possible.
L’apport réduit-il la mensualité maximale ?
Non dans ce modèle : il augmente le budget d’achat sans modifier le plafond mensuel issu des revenus et dettes.
Que représentent les autres coûts logement ?
Vous pouvez y inclure assurance, charges de copropriété, taxes mensualisées ou tout coût récurrent que vous souhaitez réserver dans votre budget.
Pourquoi l’apport augmente-t-il le budget mais pas le montant du prêt ?
Le montant maximal du prêt dépend seulement de la mensualité supportable, du taux et de la durée. L’apport s’ajoute ensuite au prêt pour former le budget d’achat. En pratique, un apport important peut toutefois améliorer le taux proposé par la banque.
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