«Quanto mutuo posso permettermi?» non è soltanto una domanda sul prezzo dell’immobile. Una stima utile parte dal bilancio mensile: redditi, impegni già esistenti e rata che si vuole sostenere nel nuovo scenario.
Il calcolatore della capacità di mutuo segue questo percorso. Stima la rata disponibile, la trasforma in capitale finanziabile in base a tasso e durata e aggiunge l’anticipo per ottenere un budget teorico di acquisto. La tabella di sensibilità mostra inoltre come cambia il risultato modificando tasso o durata.
È uno strumento di pianificazione, non una delibera bancaria.
Parti dalla rata, non dal prezzo della casa
Bisogna distinguere due domande: quale rata può assorbire il budget e quale capitale può essere rimborsato con quella rata. La prima dipende soprattutto da reddito e impegni; la seconda anche dalle condizioni del finanziamento.
Due famiglie con la stessa rata disponibile possono quindi ottenere importi diversi se cambiano tasso o durata.
Per analizzare il percorso inverso, da capitale a rata, consulta la guida su rate, interessi e ammortamento.
Definisci un reddito mensile coerente
Usa una base di reddito che abbia senso per lo scenario. Se una parte è variabile, confronta un caso prudente che la esclude con uno che la include. È più informativo di una singola cifra presentata come certa.
Quando confronti scenari, mantieni la stessa definizione di reddito: in questo modo la differenza dipenderà davvero dalle variabili che stai modificando.
Considera i debiti già esistenti
Prestito auto, credito personale o altre rate obbligatorie occupano già una parte del budget. Ignorarle porta a sovrastimare la nuova rata disponibile.
In forma semplificata:
Limite mensile degli impegni = Reddito × Rapporto di riferimento
Rata disponibile = Limite − Debiti esistenti − Altri costi abitativi riservati
La soglia del calcolatore è modificabile. Non rappresenta una regola universale di concessione del credito. Una banca può applicare criteri diversi su redditi, spese, assicurazioni, risparmio e rischio.
Per scomporre gli impegni usa il calcolatore del rapporto debito/reddito e la guida Rapporto debito/reddito: come calcolarlo e leggerlo.
Dalla rata al capitale finanziabile
Una volta stabilita la rata, tasso e numero di pagamenti determinano il capitale che può essere ammortizzato.
A tasso zero, 1.000 € al mese per 240 mesi corrisponderebbero a 240.000 € di capitale. Con un tasso positivo, una parte della rata paga gli interessi e il capitale finanziabile scende.
Il calcolatore applica questa relazione al contrario per stimare l’importo massimo compatibile con rata, tasso e durata inseriti.
Perché il tasso cambia tanto il risultato
Se il tasso aumenta, ogni euro preso a prestito costa di più. Mantenendo invariati rata e durata, rimane meno spazio per il capitale.
Per questo è utile non affidarsi a un solo scenario. La tabella di sensibilità consente di vedere cosa succede con un tasso più alto o più basso e di capire quanto il progetto dipenda dall’ipotesi iniziale.
Durata: più capacità non significa meno costo
Allungare il mutuo distribuisce il rimborso su più mesi e può aumentare il capitale finanziabile a parità di rata. Ma gli interessi possono maturare per un periodo più lungo.
Quando hai individuato un importo concreto, il calcolatore di prestito permette di confrontare rata, interessi totali, capitale residuo e piano di ammortamento.