Um empréstimo amortizável não consiste simplesmente em dividir o montante pelo número de meses. Cada prestação combina uma parcela de capital e uma parcela de juros, calculada a partir do capital ainda em dívida.
A calculadora de empréstimo Bethemesh permite simular prestação, juros totais, montante reembolsado, data final, capital em dívida e plano de amortização. Também permite testar pagamentos adicionais.
Se ainda estiver a decidir que nova prestação cabe no orçamento, comece pela taxa de esforço e pela capacidade de crédito habitação. A simulação do empréstimo é o passo seguinte, quando já existe um capital concreto para analisar.
Numa compra automóvel nos Estados Unidos, o simulador de crédito automóvel nos Estados Unidos determina em dólares o montante financiado a partir do preço, entrada, retoma e crédito anterior, com o sales tax e as despesas que indicar. Utiliza o modelo de prestações mensais explicado aqui e distingue o preço de compra do custo do crédito.
Fórmula da prestação
Para um empréstimo de taxa fixa e prestações constantes, a prestação teórica pode ser escrita como:
M = C × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)
onde C é o capital inicial, i a taxa periódica e n o número total de prestações.
Um empréstimo de 20 anos com prestações mensais tem 240 pagamentos. A fórmula determina uma prestação constante capaz de amortizar progressivamente o capital e pagar os juros de cada período.
Com uma taxa positiva, não basta dividir o capital pelo número de meses: uma parte de cada prestação paga juros e não reduz diretamente o capital em dívida.
Porque a prestação não basta para comparar empréstimos?
Uma prestação baixa pode parecer vantajosa, mas não mostra sozinha o custo do crédito. Para capital e taxa semelhantes, uma duração maior reduz normalmente o esforço mensal, mas prolonga o período de pagamento de juros.
Compare em conjunto:
- prestação;
- número de pagamentos;
- juros totais;
- montante total reembolsado;
- evolução do capital em dívida.
Dois financiamentos com prestações semelhantes podem ter custos finais diferentes se variarem o prazo, a taxa ou os encargos externos.
Compreender o plano de amortização
O plano descreve o reembolso prestação a prestação. Os juros da prestação k podem ser representados por:
Iₖ = CRDₖ₋₁ × i
A amortização de capital é:
Aₖ = M − Iₖ
E o novo capital em dívida fica:
CRDₖ = CRDₖ₋₁ − Aₖ
O plano permite saber quanto capital já foi amortizado, quanto juro foi pago e qual o saldo em dívida em cada momento.
No início, o capital em dívida é elevado e os juros representam uma parcela maior. Com o tempo, o saldo diminui e uma parte crescente da prestação serve para amortizar capital.
O que é o capital em dívida?
É a parte do capital inicial que ainda não foi reembolsada. Não corresponde à soma de todas as prestações futuras, porque essas prestações incluem juros que ainda não venceram.
Esta distinção é importante para reembolso antecipado, venda ou refinanciamento. O capital em dívida representa o principal ainda por pagar; as prestações futuras incluem também juros que só serão gerados mais tarde.
Taxa nominal e TAEG
A taxa nominal é utilizada no cálculo matemático dos juros. A TAEG procura representar de forma mais ampla o custo do crédito, incluindo determinados encargos obrigatórios segundo as regras aplicáveis.
A calculadora Bethemesh utiliza deliberadamente a taxa nominal para não apresentar uma TAEG artificial ou incompleta. Numa comparação real, verifique também seguros, comissões e outros custos obrigatórios.
Duração do empréstimo
Reduzir a duração aumenta geralmente a prestação, porque o mesmo capital é pago em menos meses, mas limita o tempo durante o qual os juros se acumulam. Aumentar a duração produz frequentemente o efeito inverso.
Não existe uma duração universalmente melhor: depende da capacidade de pagamento e do custo total aceitável. Se ainda estiver a partir do rendimento e dos compromissos, em vez de um capital já escolhido, o guia sobre capacidade de crédito habitação explica como taxa e prazo alteram o montante financiável.
Impacto de um reembolso antecipado
Um pagamento adicional aplicado ao capital reduz imediatamente o saldo em dívida. Os juros seguintes passam a ser calculados sobre uma base menor.
Mantendo a prestação contratual de base, o empréstimo pode terminar mais cedo e com menos juros. O impacto depende do montante e do momento do pagamento extra. Quanto mais cedo o capital for reduzido, mais períodos futuros beneficiam desse saldo inferior.
Um contrato real pode prever regras, limites ou indemnizações; a simulação mede o efeito matemático e não substitui as condições contratuais.
Como se relacionam taxa de esforço, capacidade de crédito e empréstimo
Os três conceitos respondem a perguntas diferentes.
A taxa de esforço mostra que parte do rendimento mensal já está comprometida. A capacidade de crédito habitação utiliza o espaço disponível, a taxa, o prazo e a entrada para estimar um orçamento de compra. O cálculo do empréstimo parte de um capital definido e explica prestação, juros e amortização.
A sequência útil é, por isso: situação mensal → capacidade potencial → financiamento concreto.
Empréstimo e juros compostos
Ambos utilizam taxas e períodos, mas com objetivos diferentes. Num empréstimo observamos um capital em dívida a diminuir. Numa poupança ou investimento, observamos um capital que pode crescer quando os juros se juntam ao saldo e passam a gerar novos juros.
Para esta segunda situação consulte Juros compostos: fórmula e cálculo.
O que a simulação não inclui
Dependendo do financiamento real, podem existir seguros, despesas de processo, garantias, penalizações de reembolso antecipado, condições contratuais específicas ou taxas variáveis.
O resultado é uma ferramenta de compreensão e comparação matemática, não uma proposta de crédito. Também não decide se uma prestação é confortável para o agregado; avalie sempre o rendimento que sobra e as despesas reais.
A reter
Para analisar um empréstimo, observe mais do que a prestação. O plano de amortização mostra como cada pagamento se divide, o capital em dívida revela a progressão e os juros totais ajudam a medir o custo financeiro. Um pagamento adicional pode alterar esta trajetória ao reduzir o capital mais rapidamente.
Para um percurso completo, reveja primeiro a taxa de esforço, estime a capacidade de crédito habitação e analise depois o financiamento escolhido na calculadora de empréstimo.