Um empréstimo amortizável não consiste simplesmente em dividir o montante pelo número de meses. Cada prestação combina uma parcela de capital e uma parcela de juros, calculada a partir do capital ainda em dívida.
A calculadora de empréstimo Bethemesh permite simular prestação, juros totais, montante reembolsado, data final, capital em dívida e plano de amortização. Também permite testar pagamentos adicionais.
Se ainda estiver a decidir que nova prestação cabe no orçamento, comece pela taxa de esforço e pela capacidade de crédito habitação. A simulação do empréstimo é o passo seguinte, quando já existe um capital concreto para analisar.
Fórmula da prestação
Para um empréstimo de taxa fixa e prestações constantes, a prestação teórica pode ser escrita como:
M = C × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1)
onde C é o capital inicial, i a taxa periódica e n o número total de prestações.
Um empréstimo de 20 anos com prestações mensais tem 240 pagamentos. A fórmula determina uma prestação constante capaz de amortizar progressivamente o capital e pagar os juros de cada período.
Com uma taxa positiva, não basta dividir o capital pelo número de meses: uma parte de cada prestação paga juros e não reduz diretamente o capital em dívida.
Porque a prestação não basta para comparar empréstimos?
Uma prestação baixa pode parecer vantajosa, mas não mostra sozinha o custo do crédito. Para capital e taxa semelhantes, uma duração maior reduz normalmente o esforço mensal, mas prolonga o período de pagamento de juros.
Compare em conjunto:
- prestação;
- número de pagamentos;
- juros totais;
- montante total reembolsado;
- evolução do capital em dívida.
Dois financiamentos com prestações semelhantes podem ter custos finais diferentes se variarem o prazo, a taxa ou os encargos externos.
Compreender o plano de amortização
O plano descreve o reembolso prestação a prestação. Os juros da prestação k podem ser representados por:
Iₖ = CRDₖ₋₁ × i
A amortização de capital é:
Aₖ = M − Iₖ
E o novo capital em dívida fica:
CRDₖ = CRDₖ₋₁ − Aₖ
O plano permite saber quanto capital já foi amortizado, quanto juro foi pago e qual o saldo em dívida em cada momento.
No início, o capital em dívida é elevado e os juros representam uma parcela maior. Com o tempo, o saldo diminui e uma parte crescente da prestação serve para amortizar capital.
O que é o capital em dívida?
É a parte do capital inicial que ainda não foi reembolsada. Não corresponde à soma de todas as prestações futuras, porque essas prestações incluem juros que ainda não venceram.
Esta distinção é importante para reembolso antecipado, venda ou refinanciamento. O capital em dívida representa o principal ainda por pagar; as prestações futuras incluem também juros que só serão gerados mais tarde.
Taxa nominal e TAEG
A taxa nominal é utilizada no cálculo matemático dos juros. A TAEG procura representar de forma mais ampla o custo do crédito, incluindo determinados encargos obrigatórios segundo as regras aplicáveis.
A calculadora Bethemesh utiliza deliberadamente a taxa nominal para não apresentar uma TAEG artificial ou incompleta. Numa comparação real, verifique também seguros, comissões e outros custos obrigatórios.
Duração do empréstimo
Reduzir a duração aumenta geralmente a prestação, porque o mesmo capital é pago em menos meses, mas limita o tempo durante o qual os juros se acumulam. Aumentar a duração produz frequentemente o efeito inverso.
Não existe uma duração universalmente melhor: depende da capacidade de pagamento e do custo total aceitável. Se ainda estiver a partir do rendimento e dos compromissos, em vez de um capital já escolhido, o guia sobre capacidade de crédito habitação explica como taxa e prazo alteram o montante financiável.