«Quanto posso pedir emprestado para comprar casa?» parece uma pergunta sobre o preço do imóvel, mas uma boa estimativa começa no orçamento mensal. É preciso perceber que rendimento está disponível, que compromissos já existem e que nova prestação cabe no cenário que pretende analisar.
A calculadora de capacidade de crédito habitação segue essa lógica. Estima a prestação disponível, converte-a num montante financiável com base na taxa e no prazo e acrescenta a entrada para chegar a um orçamento teórico de compra.
O resultado serve para planeamento e comparação. Não é uma aprovação de crédito.
Comece pela prestação e não pelo preço da casa
Há duas perguntas diferentes: qual a prestação que o orçamento suporta e quanto capital pode ser amortizado com essa prestação. A primeira depende sobretudo do rendimento e dos compromissos existentes; a segunda depende também da taxa e do prazo.
Dois agregados com o mesmo espaço mensal podem, por isso, obter montantes financiáveis diferentes.
Para analisar o caminho inverso, de um capital já definido para a prestação, consulte o guia sobre prestações, juros e amortização.
Defina uma base mensal de rendimento coerente
Use rendimentos que façam sentido para o cenário. Se uma componente for variável, compare um caso prudente sem ela com outro que a inclua. Assim percebe quanto o resultado depende dessa hipótese.
O importante é manter a mesma convenção ao comparar cenários, em vez de alterar simultaneamente a definição do rendimento e as condições do crédito.
Considere os compromissos que já existem
Crédito automóvel, crédito pessoal ou outras prestações obrigatórias já ocupam parte do orçamento. Ignorá-los aumenta artificialmente a capacidade disponível.
De forma simplificada:
Limite mensal de compromissos = Rendimento × Taxa de esforço de referência
Prestação disponível = Limite − Dívidas existentes − Outros custos de habitação reservados
A taxa de esforço usada no simulador é configurável. Não representa uma regra universal. As instituições podem avaliar rendimento, despesas, seguros, poupança e risco segundo critérios próprios.
Para detalhar os compromissos, use a calculadora de taxa de esforço e o guia Taxa de esforço: como calcular e interpretar.
Da prestação ao montante financiável
Depois de estimar a prestação, a taxa de juro e o número de pagamentos determinam o capital que pode ser amortizado.
Com juros de 0 %, 1.000 € por mês durante 240 meses corresponderiam a 240.000 € de capital. Com uma taxa positiva, parte da prestação paga juros, pelo que o capital financiável é inferior.
A calculadora inverte esta relação para estimar o montante de crédito compatível com a prestação, a taxa e o prazo introduzidos.
Porque é que a taxa de juro altera tanto o resultado
Quando a taxa sobe, cada euro financiado gera mais juros. Mantendo a mesma prestação e o mesmo prazo, sobra menos capacidade para amortizar capital.
Por isso, não deve olhar apenas para um cenário. A tabela de sensibilidade permite testar taxas mais altas e mais baixas e perceber se o projeto tem margem ou depende demasiado de uma hipótese específica.
Prazo: mais crédito pode significar mais juros
Um prazo mais longo distribui o reembolso por mais meses e pode aumentar o capital financiável sem aumentar a prestação. Em contrapartida, os juros podem ser pagos durante mais tempo.
Depois de escolher um montante, a calculadora de empréstimo ajuda a comparar prestação, juros totais, capital em dívida e plano de amortização.
Entrada e capacidade mensal são coisas diferentes
No modelo, rendimento e compromissos determinam a prestação disponível. Taxa e prazo determinam o crédito. A entrada é acrescentada depois:
Orçamento teórico = Crédito estimado + Entrada destinada ao preço
Nem toda a poupança disponível tem de ser aplicada ao preço do imóvel. Custos de aquisição, mudança, obras ou uma reserva de emergência podem justificar manter parte da liquidez fora da entrada.
O rendimento, sozinho, não responde à pergunta
Um agregado com 5.000 € mensais não tem automaticamente o dobro da capacidade de outro com 2.500 €. Um pode não ter dívidas e o outro ter várias prestações. Depois entram ainda a taxa, o prazo e a entrada.
Uma simulação personalizada é, por isso, mais informativa do que uma tabela genérica que associa rendimento a um valor máximo de crédito.
Observe também o rendimento que sobra
Uma percentagem não mostra quantos euros ficam disponíveis depois dos compromissos. Dois agregados com a mesma taxa de esforço podem ter margens mensais muito diferentes.
A calculadora mostra o rendimento restante após os compromissos introduzidos. Não substitui um orçamento familiar completo, mas ajuda a distinguir o máximo matemático de um orçamento confortável.
Compare cenários antes de definir a procura
Crie um cenário central e outro prudente. No segundo, pode testar uma taxa um pouco superior, reservar mais entrada ou escolher uma taxa de esforço mais conservadora.
Compare crédito, orçamento de compra, prestação e rendimento restante. O objetivo é perceber a robustez do projeto e não apenas encontrar o valor máximo.
Simule a sua capacidade de crédito.
Limites da simulação
A ferramenta não conhece o seu processo bancário. Não garante aprovação, não prevê a taxa final nem determina como uma instituição irá considerar os seus rendimentos. Também não calcula todos os seguros, custos de aquisição ou condições contratuais.
Use o resultado como intervalo de planeamento e confronte-o com o seu orçamento real e propostas concretas.
Em resumo
A capacidade de crédito habitação resulta de uma sequência: rendimento → compromissos → prestação disponível → taxa e prazo → capital → entrada → orçamento de compra.
Comece pela taxa de esforço, avance para a capacidade de crédito habitação e analise depois um financiamento específico com a calculadora de empréstimo.