«¿Cuánto puedo pedir de hipoteca?» parece una pregunta sobre el precio de una vivienda, pero la respuesta útil empieza antes: en tu presupuesto mensual. Hay que saber qué ingresos quieres tomar como referencia, qué compromisos ya existen y qué cuota nueva cabe razonablemente en el escenario que estás estudiando.
La calculadora de capacidad hipotecaria sigue ese recorrido. Estima la cuota disponible, la convierte en capital financiable según el tipo y el plazo y suma la entrada para obtener un presupuesto teórico de compra. Además, permite comprobar cómo cambia el resultado con otros tipos y duraciones.
No es una aprobación bancaria. Es una herramienta para ordenar hipótesis antes de buscar vivienda o comparar ofertas.
Empieza por la cuota, no por el precio del inmueble
Conviene separar dos preguntas: cuánto puedes dedicar cada mes al nuevo préstamo y cuánto capital permite amortizar esa cuota. La primera depende sobre todo de ingresos y compromisos; la segunda, de las condiciones de financiación.
Por eso dos hogares con la misma cuota disponible pueden obtener importes de préstamo distintos si cambian el tipo de interés o el plazo.
Si ya tienes un capital concreto y quieres calcular la cuota en sentido inverso, consulta la guía sobre cuotas, intereses y amortización.
1. Define una base mensual de ingresos coherente
Utiliza ingresos que tengan sentido para el escenario. Si una parte es variable, resulta más útil comparar un caso prudente y otro que la incluya que darla por segura.
La clave es mantener la misma definición cuando compares alternativas. Si antes necesitas convertir un salario anual u horario a una referencia mensual, puedes apoyarte en la calculadora de salario.
2. Resta los compromisos que ya existen
Una cuota de coche, un préstamo personal u otra obligación mensual ya consume parte del presupuesto. Ignorarla aumenta artificialmente la capacidad disponible.
Un esquema de planificación sencillo es:
Límite mensual de compromisos = Ingresos × Ratio de referencia
Cuota disponible = Límite − Deudas existentes − Otros costes de vivienda reservados
El ratio de referencia de Bethemesh es configurable. No pretende representar una regla bancaria universal. Cada entidad puede definir ingresos y obligaciones de otra manera y valorar además seguros, ahorro, historial crediticio, estabilidad laboral o renta disponible.
Para ver el detalle de tus compromisos, utiliza la calculadora de ratio de endeudamiento y la guía sobre cómo calcular e interpretar el endeudamiento.
3. Convierte la cuota disponible en capital
Con la cuota ya estimada, el importe financiable depende del tipo de interés y del número de pagos. A un tipo del 0 %, 1.000 € durante 240 meses amortizarían 240.000 €. Con intereses positivos, parte de cada cuota paga intereses y el capital posible es menor.
La calculadora invierte la fórmula de un préstamo amortizable para estimar cuánto capital puede sostener la cuota introducida.
Por qué una subida de tipos reduce el importe financiable
Si sube el tipo, cada euro prestado genera más intereses. Manteniendo la misma cuota y el mismo plazo, queda menos capacidad para devolver capital.
Por eso no conviene quedarse con una sola cifra máxima. La tabla de sensibilidad permite comparar el escenario central con tipos algo más altos o más bajos. Si una variación pequeña cambia por completo tu rango de compra, el proyecto depende mucho de esa hipótesis.
El plazo puede aumentar el préstamo y también el coste
Alargar el plazo reparte el reembolso entre más cuotas. Eso puede elevar el capital financiable sin aumentar la mensualidad, pero los intereses pueden acumularse durante más tiempo.
Una duración mayor puede mejorar el presupuesto de compra hoy y, al mismo tiempo, encarecer el coste financiero total. Cuando tengas un importe concreto, la calculadora de préstamo permite revisar cuota, intereses totales y tabla de amortización.
La entrada no es lo mismo que la capacidad mensual
En el modelo, ingresos y compromisos determinan la cuota disponible. Tipo y plazo convierten esa cuota en préstamo. La entrada se añade después al capital para estimar el presupuesto:
Presupuesto teórico = Préstamo estimado + Entrada destinada al precio
No tienes por qué dedicar todos tus ahorros al precio de compra. Puede ser necesario reservar dinero para gastos de adquisición, mudanza, reformas o un colchón de seguridad. Prueba varias entradas y observa cómo cambia el presupuesto.
El salario por sí solo no basta
Imagina hogares con 2.500 €, 3.500 € y 5.000 € mensuales. Una tabla genérica podría sugerir una relación casi automática entre salario y préstamo máximo.
Pero uno puede no tener deudas, otro pagar un coche y el tercero soportar varias cuotas. Después intervienen el tipo, el plazo y la entrada. El ingreso es solo el primer dato de una cadena.
Por eso una simulación personalizada aporta más que un simple multiplicador salarial.
Mira también el dinero que queda cada mes
Un ratio es un porcentaje; no muestra cuántos euros quedan después de los compromisos. Dos hogares con el mismo porcentaje pueden tener márgenes mensuales muy distintos.
La calculadora muestra el ingreso restante después de los compromisos incluidos. No sustituye un presupuesto doméstico completo, pero ayuda a recordar que el máximo matemático no tiene por qué ser el presupuesto más cómodo.
Trabaja con varios escenarios
Antes de fijar un rango de búsqueda, prepara al menos un escenario central y otro prudente. En el prudente puedes subir algo el tipo, conservar más entrada como reserva o reducir el ratio que estás dispuesto a asumir.
Compara préstamo, presupuesto, cuota e ingreso restante. El objetivo no es obtener la cifra más alta, sino saber de qué supuestos depende el proyecto.
Simula tu capacidad hipotecaria.
Qué no puede decidir una calculadora
Una simulación matemática no conoce tu expediente ni las políticas de una entidad. No garantiza aprobación, tipo final, valoración de tus ingresos, coste de seguros o gastos de compra. Tampoco sabe qué mensualidad te resulta cómoda.
Utiliza el resultado como rango de trabajo y contrástalo con tu presupuesto real y con las condiciones de financiación que recibas.
En resumen
La capacidad hipotecaria se construye paso a paso: ingresos → compromisos → cuota disponible → tipo y plazo → capital financiable → entrada → presupuesto de compra.
Empieza por la calculadora de endeudamiento, continúa con la calculadora de capacidad hipotecaria y, cuando tengas un préstamo concreto en mente, analiza su coste con la calculadora de préstamo.
