Calculadora de rentabilidad de alquiler
Estima la rentabilidad del alquiler a partir del precio de compra, los alquileres y los gastos.
Esta elección se aplica a todas las calculadoras; los importes no se convierten.
Rentabilidad de alquiler
Introduce el precio de compra, los alquileres y los gastos. Los resultados se actualizan automáticamente.
¿Te ha resultado útil esta herramienta?
¿Cómo funciona esta herramienta?
Esta calculadora estima la rentabilidad bruta y neta de una inversión de alquiler a partir del coste total del inmueble, los alquileres y los gastos.
La inversión total suma el precio de compra, las reformas y los gastos de adquisición.
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con la inversión total.
La rentabilidad neta descuenta los gastos antes de relacionar el ingreso neto con la inversión.
Para comparar varios inmuebles de forma coherente, utiliza las mismas reglas de alquileres y gastos en todos los escenarios. El cálculo separa deliberadamente la rentabilidad del inmueble de su financiación para evaluar primero el rendimiento económico propio y añadir después hipoteca, fiscalidad o periodos sin inquilino si son relevantes.
Cómo utilizar esta herramienta
Introduce el coste del inmueble
Indica precio de compra, reformas y gastos de adquisición.
Indica el alquiler
Introduce el alquiler mensual esperado sin gastos.
Añade los gastos
Indica gastos no recuperables, impuesto del inmueble y otros costes anuales.
Compara las rentabilidades
Consulta rentabilidad bruta, neta e ingreso neto anual.
Rentabilidad de alquiler
Inversión total
Inversión total = precio de compra + reformas + gastos de adquisición
Rentabilidad bruta
Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ inversión total × 100
Rentabilidad neta
Rentabilidad neta = (alquiler anual − 12 × gastos mensuales no recuperables − impuesto anual sobre el inmueble − otros gastos anuales) ÷ inversión total × 100
- I
- Inversión total
- P
- Precio de compra
- W
- Reformas
- F
- Gastos de adquisición
- L
- Alquiler mensual
- C
- Gastos mensuales no recuperables
- K
- Impuesto anual sobre el inmueble
- A
- Otros gastos anuales
Casos de uso
Comparar dos inmuebles
Compara varias oportunidades con el mismo método.
Preparar una compra
Estima rápidamente la rentabilidad esperada.
Medir el impacto de los gastos
Visualiza la diferencia entre rentabilidad bruta y neta.
Ejemplos
Piso comprado por 200 000 € y alquilado por 900 € al mes
10 800 € de alquileres ÷ 225 000 € invertidos = 4,8 % bruto. Tras 2100 € de gastos anuales quedan 8700 €, es decir, un 3,87 % neto.
Entrada
Precio de compra: 200.000 €; Reformas: 10.000 €; Gastos de adquisición: 15.000 €; Alquiler mensual: 900 €; Gastos mensuales no recuperables: 50 €; Impuesto anual sobre el inmueble: 1000 €; Otros gastos anuales: 500 €Resultado
Inversión total: 225.000 €; Rentabilidad bruta: 4,8 %; Rentabilidad neta: 3,87 %; Ingreso neto anual: 8700 €Consejos y buenas prácticas
- Incluye reformas y gastos de adquisición cuando formen parte del coste real de la inversión.
- Compara los inmuebles usando siempre la misma definición de gastos para evitar resultados engañosos.
- Prueba varios niveles de alquiler y gastos para medir la sensibilidad de la rentabilidad.
Fuentes y referencias
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta usa los alquileres antes de gastos; la neta descuenta los gastos introducidos.
¿Se incluyen las cuotas de la hipoteca?
No. Este cálculo mide la rentabilidad del inmueble antes de la financiación.
¿Hay que incluir las reformas?
Sí, cuando forman parte del coste real de la inversión.
¿Un periodo sin inquilino reduce la rentabilidad?
Sí. La vivienda vacía reduce los alquileres cobrados. La herramienta no tiene un campo específico: reduce en proporción el alquiler mensual introducido, por ejemplo 900 × 11 ÷ 12 = 825 € para un mes vacío al año.
¿Por qué la rentabilidad bruta se calcula sobre la inversión total?
La herramienta divide los alquileres anuales entre la inversión total (precio de compra, obras y gastos de adquisición), no solo entre el precio de compra. El resultado es algo inferior al de los anuncios, pero refleja el dinero realmente invertido.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad neta y neta después de impuestos?
La rentabilidad neta resta los gastos no repercutibles, el impuesto sobre bienes inmuebles y otros gastos anuales. La rentabilidad después de impuestos descuenta además el impuesto sobre la renta del alquiler, que depende de tu situación fiscal y no se calcula aquí.
¿Se tiene en cuenta la hipoteca?
No. La rentabilidad mide el rendimiento del inmueble sobre la inversión total, sin importar cómo se financia. Los intereses y las cuotas forman parte del flujo de caja: un inmueble rentable puede tener flujo negativo si el préstamo es corto o caro.
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