„Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ lässt sich nicht sinnvoll allein aus einem Wunschpreis ableiten. Der bessere Ausgangspunkt ist das monatliche Budget: Welche regelmäßigen Einnahmen stehen zur Verfügung, welche Verpflichtungen bestehen bereits und welche neue Rate soll unter den gewählten Annahmen noch tragbar sein?
Der Rechner für Baufinanzierungs-Kreditkapazität bildet genau diesen Weg ab. Er ermittelt zunächst den verfügbaren Ratenrahmen, leitet daraus mit Zinssatz und Laufzeit eine mögliche Darlehenssumme ab und ergänzt anschließend das Eigenkapital zum theoretischen Kaufbudget.
Das Ergebnis ist keine Kreditzusage. Es ist ein Planungsmodell, mit dem du Annahmen vergleichen und die wichtigsten Stellschrauben verstehen kannst.
Erst die Rate, dann der Kaufpreis
Zwei Fragen müssen getrennt werden: Welche Monatsrate passt in dein Budget? Und welche Darlehenssumme lässt sich mit dieser Rate finanzieren?
Die erste Frage hängt vor allem von Einkommen und bestehenden Verpflichtungen ab. Die zweite wird zusätzlich von Zinssatz und Laufzeit bestimmt. Deshalb können zwei Haushalte mit demselben monatlichen Spielraum unterschiedliche Darlehenssummen erreichen.
Wenn du bereits einen konkreten Kreditbetrag kennst, erklärt unser Leitfaden zur Kreditberechnung und zum Tilgungsplan die Berechnung in der Gegenrichtung.
Einkommen realistisch ansetzen
Verwende für Vergleiche eine konsistente monatliche Einkommensbasis. Schwankende Einnahmen sollten nicht einfach als sicher behandelt werden. Sinnvoller sind ein vorsichtiges Szenario ohne diese Einnahmen und ein zweites Szenario, das sie berücksichtigt.
So erhältst du keine scheinbar exakte Zahl, sondern siehst, wie empfindlich deine Planung auf unterschiedliche Einkommensannahmen reagiert.
Bestehende Verpflichtungen berücksichtigen
Autokredit, Ratenkredit oder andere feste Zahlungen beanspruchen bereits einen Teil des monatlichen Budgets. Werden sie weggelassen, wird der Spielraum für die neue Finanzierung überschätzt.
Vereinfacht arbeitet die Planung mit:
Monatliche Verpflichtungsgrenze = Einkommen × Referenzquote
Verfügbare neue Rate = Grenze − bestehende Schulden − reservierte Wohnkosten
Die Referenzquote im Bethemesh-Rechner ist bewusst einstellbar. Sie ist keine allgemeingültige Bankregel. Kreditgeber können Einkommen, Verpflichtungen, Versicherungen, Rücklagen und Risiken anders bewerten.
Eine detaillierte Aufschlüsselung bietet der Schuldenquote-Rechner sowie der Leitfaden Schuldenquote richtig berechnen und einordnen.
Von der verfügbaren Rate zur Darlehenssumme
Sobald die mögliche Rate feststeht, bestimmen Zinssatz und Anzahl der Zahlungen, welcher Kreditbetrag damit amortisiert werden kann.
Bei 0 % Zins wären 1.000 € monatlich über 240 Monate rechnerisch 240.000 € Kapital. Bei positivem Zins wird ein Teil jeder Rate für Zinsen verwendet. Entsprechend sinkt der finanzierbare Kreditbetrag.
Der Rechner verwendet diese Beziehung in umgekehrter Richtung und schätzt aus Rate, Zins und Laufzeit die mögliche Darlehenssumme.
Warum der Zinssatz so wichtig ist
Steigt der Zinssatz, kostet jeder geliehene Euro mehr. Bleiben Monatsrate und Laufzeit unverändert, kann weniger Kapital finanziert werden.
Deshalb sollte eine Planung nicht nur einen einzigen Zinssatz betrachten. Die Sensitivitätsansicht zeigt, wie sich ein niedrigerer oder höherer Zinssatz auf Darlehen und Kaufbudget auswirkt. So erkennst du, ob dein Vorhaben über Reserven verfügt oder stark von einer bestimmten Zinsannahme abhängt.
Laufzeit: mehr Spielraum kann höhere Gesamtkosten bedeuten
Eine längere Laufzeit verteilt die Rückzahlung auf mehr Monate und kann dadurch bei gleicher Rate eine höhere Darlehenssumme ermöglichen. Gleichzeitig können Zinsen über einen längeren Zeitraum anfallen.
Mehr Kreditkapazität ist deshalb nicht automatisch günstiger. Sobald du einen konkreten Betrag prüfen möchtest, zeigt der Kreditrechner Rate, Gesamtzinsen, Restschuld und Tilgungsplan.
Eigenkapital und Kaufbudget auseinanderhalten
Eigenkapital erhöht nicht die aus dem Einkommen abgeleitete Monatsrate. Im Modell wird es nach der Darlehensberechnung zum Kaufbudget addiert:
Theoretisches Kaufbudget = Darlehen + für den Kaufpreis eingesetztes Eigenkapital
Es kann sinnvoll sein, nicht das gesamte verfügbare Geld einzusetzen. Kaufnebenkosten, Umzug, Renovierung oder eine Liquiditätsreserve können ebenfalls finanziert werden müssen. Vergleiche deshalb mehrere Eigenkapital-Szenarien.
Einkommen allein reicht nicht
Ein Haushalt mit 5.000 € Monatseinkommen hat nicht automatisch doppelt so viel Kreditkapazität wie ein Haushalt mit 2.500 €. Bestehende Raten, Wohnkosten, Zins, Laufzeit und Eigenkapital verändern das Ergebnis.
Eine persönliche Simulation ist daher aussagekräftiger als eine pauschale Tabelle „Einkommen gleich Kreditbetrag“.
Restbudget statt nur Prozentwerte betrachten
Eine Verschuldungsquote zeigt einen Anteil, aber nicht den verbleibenden Eurobetrag. Zwei Haushalte mit derselben Quote können nach ihren Verpflichtungen sehr unterschiedliche Beträge zur Verfügung haben.
Der Rechner zeigt deshalb auch das verbleibende Einkommen. Es ersetzt keine vollständige Haushaltsrechnung, verhindert aber, dass die mathematische Obergrenze mit einem komfortablen Budget verwechselt wird.
Mehrere Szenarien vergleichen
Erstelle mindestens ein realistisches und ein vorsichtiges Szenario. Im vorsichtigen Fall kannst du beispielsweise einen höheren Zinssatz testen oder mehr Eigenkapital als Reserve zurückhalten.
Vergleiche Darlehenssumme, Kaufbudget, Monatsrate und Restbudget. Entscheidend ist nicht die höchste Zahl, sondern wie robust das Vorhaben gegenüber veränderten Annahmen bleibt.
Eigene Finanzierungsszenarien berechnen.
Grenzen der Simulation
Der Rechner kennt weder deine Bonität noch die Richtlinien einer konkreten Bank. Er garantiert keine Finanzierung und kann weder den tatsächlich angebotenen Zinssatz noch Versicherungen, Nebenkosten oder individuelle Kreditbedingungen vorhersagen.
Nutze das Ergebnis als Planungsrahmen und gleiche es anschließend mit deinem vollständigen Haushaltsbudget und konkreten Finanzierungsangeboten ab.
Fazit
Die Kreditkapazität entsteht in einer Kette: Einkommen → bestehende Verpflichtungen → verfügbare Rate → Zinssatz und Laufzeit → Darlehenssumme → Eigenkapital → Kaufbudget.
Prüfe zunächst deine Schuldenquote, berechne anschließend die Kreditkapazität für die Baufinanzierung und analysiere einen konkreten Kredit danach mit dem Kreditrechner.