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Bethemesh
Finanzen & Unternehmen

Rechner für Baufinanzierungs-Kreditkapazität

Berechne maximale Rate, Darlehen, Kaufbudget, Zinskosten und Szenarien für deine Baufinanzierung.

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Diese Auswahl gilt für alle Rechner; Beträge werden nicht umgerechnet.

Deine Kreditkapazität

Ändere Einkommen, Schulden und Finanzierungsannahmen, um das Budget sofort neu zu berechnen.

Maximales Kaufbudget-
Maximale Darlehenssumme-
Maximale Darlehensrate-
Geschätzte Gesamtzinsen-
Monatlich verbleibendes Einkommen-

Aufteilung des Monatsbudgets

-Maximale Verschuldungsquote
Neues Darlehen-
Bestehende Schulden-
Weitere Wohnkosten-
Verbleibendes Einkommen-

Sensitivität nach Zins und Laufzeit

ZinsLaufzeitRateKreditkapazitätKaufbudget

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Wie funktioniert dieses Tool?

Dieser Rechner schätzt ein Immobilienbudget aus Monatseinkommen, bestehenden Schulden, Eigenkapital, Zinssatz, Laufzeit und einer anpassbaren Verschuldungsgrenze. Das Ergebnis dient der Planung und ist keine Kreditzusage.

Die monatliche Obergrenze ergibt sich aus Einkommen mal gewählter Verschuldungsquote.

Bestehende Schulden und weitere Wohnkosten werden abgezogen, um die mögliche neue Rate zu bestimmen.

Die Darlehenssumme wird aus Rate, Jahreszins und Laufzeit mit der Formel eines vollständig amortisierenden Darlehens berechnet.

Eigenkapital wird zur Darlehenssumme addiert; die Sensitivitätstabelle zeigt Auswirkungen anderer Zinsen und Laufzeiten.

Die gewählte Schuldenquote ist eine Planungsannahme. Eine Voreinstellung von 35 % ist keine allgemeine deutsche Kreditregel. Banken können andere Einkommensgrundlagen, Lebenshaltungspauschalen und Belastungsgrenzen verwenden. Ein rechnerisch verfügbares Restbudget muss zusätzlich Ausgaben wie Lebensmittel, Mobilität und Rücklagen tragen.

Die Darlehensformel unterstellt einen konstanten Zinssatz und vollständige Rückzahlung innerhalb der eingegebenen Laufzeit. Zinsbindung und Gesamtlaufzeit sind nicht automatisch dasselbe. Anschlussfinanzierung, variable Zinsen, Sondertilgungen und eine verbleibende Restschuld werden hier nicht modelliert.

Das Kaufbudget addiert verfügbares Eigenkapital zur möglichen Darlehenssumme. Reserviere Eigenkapital für Kaufnebenkosten, Renovierung und eine Liquiditätsreserve, bevor du den Betrag eingibst. Erfasse zusätzliche monatliche Wohnkosten nur einmal und prüfe, ob Versicherungen bereits in anderen Positionen enthalten sind.

So verwenden Sie dieses Tool

  1. Einkommen eingeben

    Nutze eine konsistente monatliche Einkommensbasis.

  2. Verpflichtungen ergänzen

    Erfasse bestehende Raten und laufende Wohnkosten.

  3. Finanzierung festlegen

    Gib Eigenkapital, Zins, Laufzeit und Zielquote ein.

  4. Szenarien vergleichen

    Prüfe Budget, Darlehen, Rate und Sensitivität.

Formeln der Kreditfähigkeit

Die maximale Rate ergibt sich aus der Verschuldungsquote; die Darlehenssumme folgt aus der Formel eines Annuitätendarlehens mit gleichbleibenden Monatsraten.

Maximale Darlehensrate

Maximale Darlehensrate = Monatliches Haushaltseinkommen × Maximale Verschuldungsquote ÷ 100 − Monatliche Raten bestehender Schulden − Weitere monatliche Wohnkosten

Auf null gesetzt, wenn die bestehenden Verpflichtungen die Obergrenze bereits überschreiten.

Maximale Darlehenssumme

Maximale Darlehenssumme = Maximale Darlehensrate × (1 − (1 + t)^(−n)) ÷ t

t ist der Monatszins (Jahreszins ÷ 12 ÷ 100), n die Zahl der Raten (Laufzeit in Jahren × 12).

Maximales Kaufbudget

Maximales Kaufbudget = Maximale Darlehenssumme + Verfügbares Eigenkapital

Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar müssen aus diesem Budget bezahlt werden.

R
Monatliches Haushaltseinkommen
d
Maximale Verschuldungsquote (%)
D
Monatliche Raten bestehender Schulden
H
Weitere monatliche Wohnkosten
M
Maximale Darlehensrate
t
Monatlicher Zinssatz
n
Anzahl der Monatsraten
K
Maximale Darlehenssumme
A
Verfügbares Eigenkapital

Eine Restschuldversicherung ist in der berechneten Rate nicht enthalten; trage sie bei den weiteren monatlichen Wohnkosten ein, wenn du sie berücksichtigen möchtest.

Anwendungsfälle

Immobilienkauf vorbereiten

Bestimme eine Preisspanne vor Besichtigungen oder Bankgesprächen.

Laufzeiten vergleichen

Vergleiche Kreditkapazität und Zinskosten bei unterschiedlichen Laufzeiten.

Zinsanstieg testen

Sieh, wie höhere Zinsen die finanzierbare Summe verändern.

Beispiele

Kreditrahmen eines Haushalts mit 5.000 € im Monat

35 % von 5.000 € = 1.750 € mögliche Raten, abzüglich 300 € bestehender Schulden: 1.450 € Rate, also 289.638,78 € über 25 Jahre zu 3,5 %, plus Eigenkapital.

Eingabe

Monatliches Haushaltseinkommen: 5.000 €; Monatliche Raten bestehender Schulden: 300 €; Verfügbares Eigenkapital: 30.000 €; Jährlicher Zinssatz: 3,5 %; Darlehenslaufzeit: 25 Jahre; Maximale Verschuldungsquote: 35 %

Ergebnis

Maximale Darlehensrate: 1.450 €; Maximale Darlehenssumme: 289.638,78 €; Maximales Kaufbudget: 319.638,78 €; Geschätzte Gesamtzinsen: 145.361,22 €

Tipps und bewährte Vorgehensweisen

  • Teste einen etwas höheren Zins als Sicherheitsreserve.
  • Maximale Kreditkapazität ist nicht automatisch ein komfortables Budget.
  • Wenn Eigenkapital auch Kaufnebenkosten oder Renovierung decken muss, addiere es nicht vollständig zum Kaufpreis.

Quellen und Referenzen

Häufig gestellte Fragen

Ist das Ergebnis eine Kreditzusage?

Nein. Banken können Einkommen, Kosten, Versicherungen und Risiken anders bewerten.

Warum werden bestehende Schulden abgezogen?

Sie beanspruchen bereits einen Teil der monatlichen Rückzahlungskapazität.

Erhöht mehr Eigenkapital die maximale Rate?

Nein. Es erhöht hier das Kaufbudget, nicht die aus Einkommen abgeleitete Ratenobergrenze.

Was gehört zu weiteren Wohnkosten?

Versicherungen, Hausgeld, monatliche Steuern oder andere wiederkehrende Kosten.

Warum erhöht das Eigenkapital das Budget, aber nicht die Darlehenssumme?

Die maximale Darlehenssumme hängt nur von der tragbaren Rate, dem Zinssatz und der Laufzeit ab. Das Eigenkapital wird anschließend zum Darlehen addiert und ergibt das Kaufbudget. In der Praxis kann ein höherer Eigenkapitalanteil allerdings zu besseren Zinskonditionen führen.

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